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关于如何支付房地产经纪人佣金的争论远未解决

放大字体  缩小字体 发布日期:2025-05-24 17:02:21    来源:本站    作者:admin    浏览次数:53    评论:0
导读

      一个多月前,关于住宅房地产经纪人如何获得报酬的新规定出台,消费者权益倡导者和法律专家警告说:尘埃尚未落定。 

  

  

  一个多月前,关于住宅房地产经纪人如何获得报酬的新规定出台,消费者权益倡导者和法律专家警告说:尘埃尚未落定。

  与今年早些时候全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)达成的4.18亿美元和解协议相比,最大的变化是,不再假设房屋卖家将通过通常在房屋售价的5%至6%之间的补偿来承担挂牌和买方代理的成本。过去,卖方代理通常会与买方代表平分佣金。

  现在,使用房地产中介的买家将被要求提前签署一份协议,规定支付给中介的金额。经纪人也不再被允许在多重上市服务(Multiple Listing Service,简称MLS)上注明,卖家是否会继续向买家的经纪人支付佣金。

  新政策出台才几周,已经有迹象表明,买家最终支付的中介佣金可能会低于通常的水平。但有人担心,首次购房者或对价格敏感的购房者可能不会从一个尚未完全成熟的新兴体系中获得太多好处。

  NAR委员会诉讼和解案的最终批准预计要到11月才能获得。

  美国消费者联合会(Consumer Federation of America)高级研究员斯蒂芬·布罗贝克(Stephen Brobeck)说:“这些规定有些含糊不清,至少它们是如何以不同的方式被解读的。”“一些经纪人实际上是在试图复制允许卖家全面提供补偿的旧制度,而另一些人则认为这违反了和解协议的精神,并鼓励经纪人和经纪人采取新的做法。”

  布罗贝克预计,在法院最终批准和解协议或美国司法部再次介入之前,市场将保持“非常不稳定”。CFA上个月发布了一份消费者警告,强调购房者在选择经纪人或房地产经纪人之前进行调查的重要性。它还建议消费者评估买方和卖方代理协议,以确保没有不公平的条款。

  房地产律师、马奥尼法律集团(Mahoney Law Group)创始人布莱恩·“布拉德”·马奥尼(Brian“Brad”Mahoney)指出,买家代理补偿条款是马萨诸塞州新报价表格中一个突出的附加条款。此外,马奥尼说,最近几周,经纪人的薪酬呈下降趋势。

  Mahoney说:“过去,买方的补偿可能是2.5%,而现在的标准是2%。”“样本量很小,只有三周的交易,但它非常一致。”

  这意味着买卖双方经纪人的综合补偿似乎在房屋销售总额的4%至4.5%之间,而不是Mahoney所说的大波士顿地区典型的5%。但不要想当然地认为你下次交易的佣金率会更低。虽然CFA鼓励买家将代理报酬设定在2%或更低,但这并不是一个严格的规定。

  布罗贝克说:“我们并不是建议你拒绝所有不灵活、收费更高的中介,因为我们认为真正优秀、最好、最有经验、最专业的中介可能会继续收取与他们目前相同的费用。”“是那些刚刚拿到执照的人,在市场的逼迫下,他们的薪酬减少了一点。”

  Lamacchia Realty的总法律顾问迈克尔·麦克唐纳(Michael McDonagh)说,重要的是,经纪人要知道他们能带来什么技能。“我们告诉经纪人的是:‘了解自己的价值。知道自己的价值。你为一个非常复杂和情绪化的买卖房屋的过程带来了很多经验和专业知识,所以把它作为你的指导方针,并相应地收费,’”麦克唐纳说。“我们不会说,因为和解协议,我们现在必须自动全面降低我们的费用。”

  但新制度也可能对首次购房者或对价格敏感的购房者不利。这意味着卖家有可能无法支付代理的赔偿,因此这成为买家不得不承担的另一项成本。

  这些买家可能会决定完全放弃代理权,这可能会带来一系列令人头疼的问题。

  麦克多纳说:“他们试图在整个过程中没有一个人来照顾他们,作为一个倡导者,帮助他们谈判,帮助他们提出正确的问题。”“从消费者保护的角度来看,我认为这是不幸的,因为在旧制度下,它可能并不完美,但至少在旧制度下,买家总是可以有一个代理站在他们一边,而不必过分担心这个人将如何获得报酬。”

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