以历史标准衡量，这个经济周期已经很长了。尽管面临Airbnb、供应过剩、成本上升和技术中断等不利因素，酒店业绩仍连续10年不断改善。
作为一个酒店老板，在寻找资本市场的远景时，可能会忘记我们正处于巨大的变化和市场演变之中。我们可能会忘记，因为酒店业绩无论如何都在持续改善，从而保持了资本市场的稳定。但是，根据愿景调整融资不应包括回顾十年的稳定。它应该展望未来十年，这十年不太可能是稳定的。
多年来，在加息和经济周期转向的时机上，我一直是错的。幸运的是，这让市场有时间从2008年经济衰退的痛苦中恢复过来，而不会立即出现创伤后应激障碍。但现在是时候考虑一下，市场面临的威胁将在某个时候成为现实。也许是明年，也许是五年以后，但是周期的规则并没有改变，在某种程度上，我们会看到酒店面临的各种威胁的影响。
资本市场是向前看的，但承销不是。这是一种谨慎的做法，应该有利于酒店业主。现在，当所有形式的资本仍然存在的时候，业主应该考虑调整他们未来十年的债务水平。历史表现应该反映出预期的债务水平，但对未来10年的预期也应该如此。最好利用杠杆而不要走得太远。
酒店所面临的不可避免的风险应该通过资本结构来应对，这些资本结构的建立是为了抵御变化和不稳定。无追索权的固定利率贷款在这个周期的后期仍然很有吸引力，10年期贷款肯定会在下一个周期中持续，不会产生负面影响。考虑到利率上升的预期，应谨慎关闭浮动利率贷款。
除了当前的再融资需求外，未来几年到期的债务现在就应该进行审查。在经济衰退或行业逆风中面对气球是不明智的。由于新房源几乎影响了所有市场，Airbnb在全球范围内也构成了威胁，业主应该模拟并测试他们对10年偿债付款的预测，以确保契约不会被打破。这将有助于确保债务水平在即将到来的周期中得到优化。
物业改善计划的成本上升速度快于通货膨胀，这对业主和贷款机构构成了另一个威胁。成本应切实评估和保留，以避免在贷款期间的潜在问题。技术变革正在影响营销和销售策略，我们都应该预料到这种变革将继续破坏现有的以酒店为中心的商业模式。考虑到经济状况(周期后期)、资本市场(资金廉价)、酒店业绩(强劲)和我们面临的风险(无处不在)，现在是时候对酒店债务战略进行评估了，展望未来至少十年的前景。
Zak Selbert是Vista资本公司的创始人和首席执行官。Vista是一家专门为酒店安排融资的精品房地产投资银行公司。塞尔伯特先生的联系电话是:310-285-3803或selbert@vistacapitalcompany.com。
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