翻修或翻新的决定往往是复杂的，因为它是财务和营销的最终十字路口。拟议的资本投资是否合理?
最近，我住在福布斯五星级豪华酒店，市中心的一个主要的国内中心物业。十年来，这家酒店拥有蓬勃发展的餐饮、餐饮和水疗业务。TripAdvisor的评分在4.8以上徘徊。一切都很完美，对吧?
作为一个在过去7年里在这里住过20多次的客人，我不得不说，这里给人的感觉就像家一样。房间很舒适;浴室完美无瑕;它甚至有自动窗帘。但有些地方不对劲。
每年，我都会住30到40家不同的豪华酒店——对于现代的高级旅客来说，这个数字几乎是不可能的。每次入住酒店，我都在寻找一些令人兴奋和与众不同的东西。当我冒险进入上述房产时，虽然我欣赏这种熟悉感，但我的头脑渴望新的东西。
什么时候合适?
改造的经济是复杂的，特别是当所有的物理操作都是共同的，没有什么是真正的破坏。对于高层物业来说，更复杂的是，高品质的家具可能会比它们的心理使用寿命更长。作为一名运营商，你如何说服你的所有者更换价值100万美元的硬物，尽管这些硬物已经使用了10年或更久，但它们仍然可以使用?
您可能认为软件产品升级是适当的权宜之计。油漆、地毯、墙纸、床罩、床裙、室内装潢和窗帘的典型软升级，根据材料的质量、房间的大小和其他特殊情况，每个房间的升级费用在3万美元左右。在这一点上，客房焕然一新，至少表面上感觉像新的。对于全年入住率较高的房型来说，停机时间可以以周为单位计算，而不是以月为单位，以进一步降低实现成本。
在这种情况下，竞争往往可以成为革新决策的催化剂。如果您的comp集合包含许多比您的更新的属性，您将很难在客户满意度度量下降之前不考虑升级。
以下是一些需要更新的指标:
你的房子快满十周年了，而你至今还没有进行过任何翻修;
您过去进行过一轮软性产品的翻新，但是您的硬性产品已经有15年的历史了，并且开始显现出它们的年龄;
你的竞争对手进行了广泛的升级，或者你有新的竞争对手蚕食你的价格;
您的房间类型分配不再满足您的销售需求，通常表现为套房不足或小房间太多;
您预期市场上有一个显著的利率增长机会，但您的产品不够好，无法利用它;和
客人的采访和评论不再是热情洋溢的，而是中立的，让客户发现一些小问题，并在没有明显原因的情况下变得特别细粒度。
留出预算
你很有可能知道什么时候该离开了。然后，您需要为您的所有者构建一个案例。不要害怕，因为任何翻新或翻新都是令人兴奋的，也是对你的高级管理能力的真正考验。
让业主站在你这一边的第一个方法是建立一个正确的资本支出分类账，这样所有未来的非经营性预算支出都可以被正确地预测、调整和折旧。你的资本预算文件越详细，业主和开发商就越容易看到他们的钱都花到哪里去了，也就越容易理解为什么成本是这样的。
关于资本计划的发展，首先包括日历年剩余时间内尚未批准的所有非消耗品，按每个项目的季度现金需求分配。通过这样做，这些费用可以有效地推迟到下一个财政周期，因为要知道，有时一个项目会提前得到批准，而该项目的付款将跨越多个季度。与此同时，您需要为各个部门主管和其他高级管理人员设置提交他们的部分的目标日期，这样您就可以在提交给所有者之前进行内部审查。
在这个计划中尽可能全面，因为你永远不知道什么时候你可能需要投入一些严肃的美元升级，而不仅仅是在客房的硬和软商品。为了让你在正确的轨道上思考，餐饮可能包括从餐饮升级到餐厅品牌重塑的一切。此外，还有对电气、管道、HVAC、IT系统、维护设备和实体工厂的内部升级。
所有这些细节的目的，不是为了获得开始支出的默认绿灯，而是通过不断增长的收入，让每个项目都能站得住脚，让业主尽可能容易地说“是”。无论你最终是否决定完成一项改造，在不可避免的升级之前，提前制定一个可靠的计划，让车轮开始运转都是一项有价值的练习。
Larry Mogelonsky是世界上在酒店业发表文章最多的作家之一，他是一家总部位于多伦多的咨询公司Hotel Mogel Consulting Limited的负责人。他的经历涵盖了世界各地的酒店，包括品牌酒店和独立酒店，从奢侈品和精品酒店到精选服务酒店。莫盖伦斯基还在多家专注于酒店技术的公司的董事会任职。他的作品包括五本书，你是鸵鸟还是美洲驼?”骆驼Rule&rdquo (2012);(2013),酒店Llama”(2015)， Llama is Inn”(2017)和酒店Mogel(2018)。您可以通过larry@hotelmogel.com与他联系，讨论酒店业务的挑战或预订演讲预约。
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