租赁投资是一种房地产投资策略，在年轻人和首次购房者中越来越受欢迎，他们认为高房价和高租金是拥有住房的障碍。
租房住在你想住的地方，投资在你负担得起的地方，这是中介积极鼓励的，但就像任何投资决策一样，需要尽职调查。
无论是为你的出租物业选择合适的位置，还是协商税收情况，有无数的因素需要考虑，以确保投资成功。
《澳大利亚房地产投资者》杂志采访了全国各地的一些专家，就如何在你想住的地方生活，同时在其他地方进行有利可图的房地产投资进行了讨论。
以下是他们关于租房的10条建议。
住在哪儿你想要的
Well Home Loans根据suburban trends的数据进行的研究，列出了全国26个最实惠的首都城市的内城和中城郊区单元和公寓，以及30个值得购买的地区和州际郊区。
出租单元列表中包括维多利亚州的布伦瑞克(Brunswick)，在这个令人垂涎的郊区，单位周租金中值为400美元，空置率为2.5%。
布伦瑞克的负责人Jamil Allouche说，布伦瑞克的公寓租金非常便宜。
“如果你想出租布伦瑞克的房子，你需要每周支付850到900美元，这对大多数人来说都是负担不起的，但因为这里有很多公寓，这意味着它们的价格还没有飞涨。”
“你可以以每周450美元的价格租到我们走廊里的两居室，考虑到咖啡馆的质量和数量，购物选择和公共交通连接增加了它的宜居性，这是相当便宜的，所以在布伦瑞克租房非常有吸引力，”他说。
“在未来5年里，购买一套公寓并不会真正实现潜在投资者希望的资本增长。
“我告诉他们，他们最好还是花50万至60万美元，在距离该市25公里的地方买一处房产，知道它处于一个良好的增长走廊，5年后卖掉它，最终将获得35- 40%的丰厚回报。”
买你能买得起的东西
Well Home Loans的研究还列出了30个具有长期增长潜力的郊区。
报告显示，新南威尔士州的古尔本(Goulburn)、塔斯马尼亚州的布莱顿(Brighton)和昆士兰州的南布尔(Nambour)等地区的房价中值平均都在55万美元左右，而昆士兰州的Sippy Downs和Merrimac，或新南威尔士州的Mirrabooka的平均房价在75.5万美元至77万美元之间。
相比之下，维多利亚州South Yarra的房价中值为225.2万美元。对年轻夫妇来说，每周花750美元住在那里是可行的，但买房就行不通了。
改善你的现金流
AllianceCorp董事总经理Jason Paetow说:“当你买房并申请住房贷款时，你需要支付的利息是不能抵税的，因此，很多人会申请一种既需要偿还本金又需要偿还利息的可变住房贷款。”
“对于投资性房地产，房地产贷款的利息是可以免税的，就像许多与维护房地产相关的成本一样，因此，许多投资性房地产贷款只有利息。
这意味着你每月付给银行的钱少了，你的现金流压力也就小了。
Paetow表示:“如果你每个月都有额外的资金，你可以将这些资金加入投资贷款的抵消机制，以后你可以用这些资金购买自己的住房或另一处投资房产。”
申请税收优惠
两党都没有迫切或勇气在短期内消除负扣税。
Paetow说:“在负扣税的情况下，投资物业造成的任何损失，都可以抵销通过就业或其他投资所缴纳的税款，而资本利得税豁免一般适用于一个主要居住地点，而且一次只适用于一处物业。”
”,因为房地产是一个家,你自己或你住在,你可以达到免除资本利得税,这意味着时候出售你的财产,你已经取得了显著的增长,财产,你不需要缴税,收获。
“一般来说，这仅限于一处房产(通常是主要的居住地)，所以不可能涵盖整个房产组合，”他说。
由于利息是房地产财富创造过程中产生的一种成本，这就变成了一种可抵扣税款的费用。
“正因为如此，许多投资者在投资房产时选择只收取利息的贷款，这样他们一直都能获得最大限度的税收减免，而且你从股权贷款中提取的钱也不需要缴税。
“如果你的房产升值了，而你又不想卖掉你的房产，你实际上可以通过银行贷款获得一部分资金。
“通过获得那部分贷款，因为这不是你获得的收益，你已经有了超过你所得到的钱的抵押贷款，你实际上并没有通过股权贷款增加你的财务地位，因此，它往往是不能减税的。
Paetow表示:“这对投资者来说是一个好处，因为这意味着他们可以用这笔钱以更快的速度进行杠杆化，购买更多的投资性房产。”
澳大利亚的税收制度是世界上最复杂的税收制度之一，但只要有正确的建议，它就能对你有利。
投资anywhere在澳大利亚
澳大利亚房地产投资专业人士协会(PIPA)主席Nicola McDougall说:“投资者必须与专家团队合作，以确保他们在最理想的位置购买卓越的房地产投资，因为租赁通常涉及在不熟悉的地区甚至州际购买。”
“全国许多市场的租金都在上涨，然而，租房者可以通过其他地方投资房产的租金相应上涨，部分抵消自己周租金的上涨。”
“比如，阿德莱德的房屋中位价是悉尼的一半，而单位中位价又让人更买得起了。”
Well Home Loans的研究列出了全国范围内的郊区，这些地区或州际地区的房价与某些大都市郊区的房价大致相当。
例如，在50万至60万美元的价格范围内，塔斯马尼亚在10个最实惠的郊区中占据了5个(巴格达、布莱顿、Oakdowns、莫宁顿、索雷尔)，两个来自新南威尔士州(古尔本和克林吉拉)，两个来自昆士兰州(南布尔和基帕环)，还有一个来自西澳大利亚州(达令唐斯)。
知道什么时候投资
Paetow表示:“尽管考虑房地产周期是有好处的，因为它们确实是波动的，但也存在风险:过多的考虑和犹豫，导致不作为——这意味着根本不购买房地产。”
例如，“瑞秋”在2015年存了一笔定金，犹豫是否要在Footscray买一栋50万美元的房子。她等了五年才等到“合适的时机”，但到2020年，同样的房子就值80万美元了。她账户里的钱累积了3,000美元的利息，但她错过了30万美元的收益。
改变你的心态
Search Property创始人兼买家经纪人拉维?沙玛说:“放开心胸，接受无边界投资，这最终会让你在寻找合适的房地产机会时有更多的选择。”
他说:“如果你专注于你所了解的领域，恰好在你的地盘上，你就会失去很多回报和机会。
他说:“人们认为，通过租房，我们是在支付别人的抵押贷款，而实际上，我们只是在支付自己的抵押贷款，这仍然会给我们带来最好的结果。”
不幸的是，事实并非如此。真正的问题是，当你想在某个地方居住时，这并不一定意味着这个地方是最好的投资地点。”
27岁时，沙玛在澳大利亚地区进行投资，并开始在西悉尼租房。
“我一直在投资地区性房地产，以获得现金流和资本增长，这对我来说比投资悉尼更有意义，尽管我是在这里出生和长大的。”
提高你的借贷能力
“你必须始终保护自己的借贷能力，并购买支撑这种能力的房产。否则，你将在融资方面碰壁，银行将不会再借给你任何投资资金，”Paetow表示。
“在计算你的借贷能力时，银行关注的是现金流，而不是你有多少存款或资产。
“买房和投资房产的最大区别是，投资房产通常是一笔只付利息的贷款，银行也会考虑你的税收抵免，而这并不适用于你的房子。”这将提高你的借贷能力。如果你仍然住在家里，不付房租，你的借贷能力将会更高。”
缺点是什么?
Paetow先生建议，要确保你选择的是投资级房产，有好的租户和足够的保险。
“选择了错误的房产，你将面临巨大的财务风险，资本增长和租金收益有限，会吸引合适的租户，或者会对房屋结构造成破坏。”
房东保险是必要的，将涵盖从水损害到租赁中断/租金损失的损害，这是一个税收减免。
他说，因为租房意味着你不会住在你的第一个房子里，所以你无法获得“第一个房主津贴”(first home Owner Grant)，而且这种体验也不会包括拥有的自豪感。当你卖房子的时候，资本利得税会被征收，而且由于一些原因，你自己作为一个租房者会缺乏安全感，包括房东要卖房子或者自己想搬进去。
尽职调查
墨尔本房地产增长主管斯蒂芬·菲茨西蒙(Stephen Fitzsimon)表示，各州的情况有所不同。
“什么是单位?”在悉尼和墨尔本有不同的观点。如果他们要求单位公寓很好但单位在墨尔本是一块土地,他们撞倒了房子在80年代和1970年代和四个建筑通常是单层,所以有四个“单位”在那块可能共享一个车库墙或洗衣墙。
“这就是你开始感到困惑的地方——如果他们说的是公寓，那还好，就叫他们公寓。
他补充说，统计数据是一回事，但生活是另一回事。
“如果你的生活方式是每周550美元的租金,你只有预算为420美元,那么对不起,你不会是劣质的舒适的生活在公寓里耶那南部郊区的而你的房子升值,因为你要和你的伴侣,因为你生活在一个垃圾场。
“如果你只是看看统计数据，你就会发现这是错误的。
“一定要做好功课，”菲茨西蒙说。
