关键的外卖
生活投资是一种退休策略，包括在你的家庭住宅上投资更多，住在一个更好的、有强大增长潜力的地方，然后在你接近退休时缩小你的房子，用一些股权来支持你的退休生活。
在你的房子里建立股权是一种非常有效的建立财富的方式，投资于高价值的房子可以确保在黄金地段的房产，随着时间的推移，应该会经历更强劲的资本增长。
当你到了退休年龄时，缩小你的房子是一种提高你的超级平衡的方法。你最多可以存入156万美元的养老金，这是另一个零税收环境。
生活投资有一些缺点，包括住房贷款利息不能免税。从税后现金流的角度来看，这使得住房贷款更加昂贵，你放弃了负扣税形式的当前税收优惠。
与其他城市相比，墨尔本的房地产价格相对较低，平均回归表明，墨尔本的房价增长率可能会在未来十年有所改善。因此，现在可能是实施畜牧投资战略的最佳时机。
在我2018年底写的一篇博客中，我介绍了“生活投资”这个词。
它的灵感来自于租赁投资的概念，即你在你想要的地方租一套房子，同时在其他地方投资房地产。
考虑到墨尔本等某些首府城市的房价目前相对于其他地区更容易承受，现在是重新评估这一策略的利弊的好时机。
生活投资包括在你的家庭住宅上投资更多，以生活在一个更好的、有强大增长潜力的地方。
这样做的目的是把自己定位在一个可能随着时间的推移而获得显著资本增值的领域。
当你接近退休时，计划是缩小你的房子，用一些股权来支持你的退休。
在最近的一篇博客中，我估计，为了确保你永远不会花光钱，假设你每年花费12万美元，你需要275万美元的可投资资产。
如果你期望到退休年龄时能有200万美元左右的退休金，那么剩下的大约100万美元可能来自缩小你的房子。
要使这个退休策略成功，关键的要求是:(1)最大限度地提高养老金供款，并确保养老金得到明智的投资;(2)从现在到退休日期有效地管理按揭还款。
30年前，在几乎任何地方购买房产都会给你留下大量的资产。
涨潮时，一切都趋于上涨。
然而，正如我之前所讨论的，近几十年来房地产价值的上涨主要是由于借贷能力的提高，即，与1980年相比，2010年相同收入水平的人们可以借到更多的钱。
然而，在过去十年中，借款能力一直在下降，未来可能会保持稳定。
因此，未来房价的上涨将在很大程度上取决于收入的增加或其他财富来源，如遗产或奖金。
如果这一预测是正确的，那么那些对澳大利亚最富有的20%的人有吸引力的地方的房产可能会有更强劲的资本增长。
Liveinvesting提供了一个独特的优势:它融合了拥有投资物业和拥有家庭住宅的好处。
可以说，拥有一处优质房产比拥有两处质量一般的房产要好，即一处住宅和一处独立的投资房产。
生活中很少有东西是免税的，但在你的房子里建立资产是其中之一，这要归功于主要住宅的CGT豁免。
在家里积累资产是一种极具税收效益的积累财富的方式。
一般来说，在房产上花更多的钱意味着获得更好的位置和/或更高的居住标准。
通过扩大预算并投资于高价值的房屋，你可以在黄金地段获得一处房产，随着时间的推移，它应该会经历更强劲的资本增长。
在很长一段时间内，即使资本增长的微小差异也会产生巨大的复合影响。
拥有一个位置优越的家也能给生活方式带来显著的好处。
住在工作场所、商店、餐馆和其他便利设施附近，可以提高你的生活质量。
此外，居住在声誉良好的公立学校区或靠近受人尊敬的私立学校/s，几乎肯定会对房产的资本增长产生积极影响。
建立养老金的挑战之一是，我们受到每人3万澳元的优惠捐款上限的限制。
然而，当你达到退休年龄时，缩小你的房子提供了一种提高你的超级平衡的方法。
你最多可以将156万美元转入超级账户，这是另一种零税收环境。
正如我在这里解释的那样，如果你在一个财政年度的任何一年都这样做，配偶双方都可以提供高达48万美元的非优惠性供款。
此外，如果你符合资格标准，配偶双方还可以提供30万美元的精简供款。
生活投资的主要缺点是住房贷款利息不能免税。
与受益于负扣税的房地产投资者不同，你错过了这些税收节省。
从税后现金流的角度来看，这使得住房贷款成本更高。
虽然你避免了CGT负债，这是未来的税收节省，但你放弃了负扣税形式的当前税收优惠。
今天，由于金钱的时间价值，节省的税收更有价值。
此外，虽然有可能获得只付利息的住房贷款，但这种情况并不常见，而且通常会有更高的利率。
因此，同意偿还本金和利息是有经济动机的，这增加了维持大笔住房贷款的现金流成本。
意识到投资牲畜的集中风险是至关重要的，因为这涉及到把大部分鸡蛋放在一个篮子里。
如果房产没有实现你预期的资本增长，可能是由于选择不当或不可预见的因素超出了你的控制范围，那么这个策略可能不会像计划的那样奏效。
你可以采取措施来降低这种风险，比如与信誉良好的买家代理合作来指导你的购买。
同样合乎逻辑的是，高质量资产的风险较低，因为从长期来看，它更有可能实现高于平均水平的增长。
最后一个要考虑的潜在缺点是，当你退休时，你可能不想缩小规模。
这有几个潜在的原因。
你可能不想搬到不同的地方，或者同一地区的联排别墅等较小的房产可能无法释放出足够的资产来实现这个策略。
对家的情感依恋也是一个重要因素。
考虑到这些潜在的障碍，关键是要对你的假设保持保守，并对你在时机成熟时裁员的能力保持现实。
墨尔本、悉尼、堪培拉和霍巴特的房价目前的上涨速度远低于其他首府城市，霍巴特和墨尔本甚至出现了小幅下跌。
早在8月份，我就强调过，与其他城市相比，墨尔本的房价相对较低。
平均回归表明，随着墨尔本的追赶，墨尔本的增长率可能会在未来十年有所提高。
此外，未来十年的平均利率很可能低于目前的利率。
这意味着，如果今天的住房贷款是负担得起的，它应该在未来保持可控，除非你的个人情况发生任何变化。
考虑到这些情况，现在可能是考虑在墨尔本和其他地方实施生活投资战略的理想时机。
