2024年与20世纪90年代首次构想行政公寓（EC）的时代截然不同。鉴于自疫情以来私人房地产价格上涨了多少，一些EC业主获得的利润相当可观。
在这篇文章中，我们来看看最近建成的ec，看看情况如何：
注：新ec带有五年MOP。在此之前的交易属于特殊情况，即允许业主出于特殊原因（如离婚、共有人死亡、移民等）出售房屋。
在这些独特的情况下，交易可能不是转售潜力的确切表示。例如，在危机情况下，该单位的交易价格可能低于市场价值。对于那些尚未达到目标的ec，请记住这一点。
项目
完成一年
平均收益（$）
平均收益（百分比）
平均持有期（年）
总买入/卖出Tnx
百棕榈住宅
2019
631433美元
81%
5.9
3
INZ住所
2019
565293美元
72%
6.9
67
NORTHWAVE
2019
468913美元
61%
6.9
24
帕洛阿尔托研究中心的生活
2018
477283美元
59%
6.4
162
纽约大
2023
336910美元
35%
4.0
1
RIVERCOVE住宅
2020
332850美元
32%
5.7
4
索尔英亩
2018
466096美元
70%
6.7
440
标准
2018
461186美元
59%
6.5
182
的VISIONAIRE
2018
507543美元
62%
6.8
205
宝佳洁士
2018
721027美元
89%
7.5
139
WANDERVALE
2018
618960美元
77%
7.0
100
百棕榈公寓是表现最好的公寓之一，但我们不会在本文中深入探讨，因为这里有更详细的介绍。
顺便说一句，请注意，许多盈利的EC往往来自2016年，当时EC供应过剩，激励了更具竞争力的定价。
Treasure Crest是一栋拥有504个单元的EC，于2016年7月推出。与当时的许多ec一样，开发商的价格要低得多；部分原因是收入上限为14,000美元（而不是今天的16,000美元），市场看到EC供过于求。
在最初的销售中，平均价格约为每平方英尺751美元。在2019年3月开发商销售结束时，平均价格为每平方英尺1,019美元。如今，Treasure Crest已经有143笔无亏损的盈利交易，目前的平均价格为每平方英尺1446美元。
这里的第一批业主的利润惊人，143笔交易的平均收益为72.1万美元。甚至还有一位老板赚了100多万美元（确切地说是105.1万美元）。这是一个1346平方英尺的单位，在2024年6月以780美元每平方英尺的价格购买，以1561美元每平方英尺的价格出售。
即使有这样的利润，转售价格对今天的买家来说还是相当有吸引力的：该项目958平方英尺的单位成交价约为135万美元，而1076平方英尺的单位成交价低至154万美元。对于大多数组屋升级者来说，这个量在“最佳点”之内。
不过，价格确实考虑到了一些地点问题。其中最引人注目的是靠近圣江综合医院；有禁忌的买家，或者担心噪音的买家，可能会认为这是一种不便。
宝冠也没有地铁站，步行即可到达；居民将需要使用医院附近的成林轻轨（Cheng Lim LRT）前往圣江捷运站（NEL）。
如果太远的话，居民也可以步行到安克雷维尔村（anchorage Village）；这是建屋发展局经营的商场，可以满足大多数日常需求。
虽然圣康不是一个成熟的社区，但安克雷维尔村加上医院周围已开发的组屋集群，使宝冠非常方便；即使它不是最好的位置。
Wandervale是一款534单元的EC，是2016年推出的第一款EC。这款游戏非常受欢迎，在发售的那个周末就销售一空70%。
在上市期间，平均价格为每平方英尺770美元，最后几套的售价更高，达到每平方英尺979美元。如今，Wandervale的平均价格为每平方英尺1450美元，并且有101笔零亏损的盈利交易的完美记录。到目前为止，每位业主的平均利润为618960美元，最高利润为91.6万美元，这位业主最近在2024年11月出售了一套1259平方英尺的公寓。
这里的三居室在转售市场上的平均售价为140万美元，这对蔡楚康地区的升级者来说颇具吸引力。
Wandervale是少数几个声称靠近捷运站的东区之一；我是蔡楚康（NSL， JSL）。这使得该项目在CCK地区的主要购物中心一号地段的步行距离内。
虽然这个公寓靠近新加坡武装部队营地（斯塔蒙特营地），但它不是一个嘈杂或交通繁忙的基地，所以没有真正的干扰。然而，附近有一个礼拜场所；因此，这可能不是每个购房者都喜欢的。
周围的组屋区非常发达，有很多咖啡店；泰克惠益购物中心（hbd经营的零售中心）满足大多数日常需求。虽然到镇上很远，但对于热爱西部的人来说，这个位置很方便。
INZ Residence是2017年推出的第一个EC，当时的主要特点是单元大小。这套拥有497个单元的共管公寓是少数拥有双层单元的共管公寓之一，面积在1690至1711平方英尺之间。由于这些单元相当稀缺，尽管数量较高，但它们很快就售罄了。
在开发商销售期间，价格没有太大变化，发行价从每平方英尺774美元开始，最终以每平方英尺786美元的价格略微上涨。尽管如此，今天的平均价格达到每平方英尺1,406美元，交易68笔（没有损失）。
到目前为止，这里的房主平均赚了565,293美元，其中两笔交易几乎突破了100万美元的大关。这些是在2024年10月/ 11月出售的较大的1,711平方英尺的单位。
INZ Residence不是最方便的公寓。它在登加和蔡楚康的分界线上；虽然登加的未来发展将极大地改善情况，但目前从邻国那里并没有得到很多好处。
步行距离内也没有捷运站，不过，在2026年，蔡chu Kang West （JSL）可能会解决这个问题。现在，你只能坐公共汽车或开车了。
周围的组屋区有通常的中心设施，中心是组屋经营的阳光广场（里面有一家巨型超市）。253座的市场与食品中心（Market & Food Centre）也在通话距离之内；不过对年长的居民来说可能有点远。这个位置可以满足大多数日常需求，但如果你想要更严肃的购物或娱乐，你就得出去旅行。
Sol Acres是新加坡最大的ec之一，拥有1,327个单位，具有大型开发地位。这是目前曹竹江最大的公寓，占地面积超过17.71万平方英尺。
2015年8月开始销售时，Sol Acres的平均价格为每平方英尺787美元，到2028年8月，平均价格为每平方英尺963美元。目前，已有452笔盈利交易，没有亏损，平均每平方英尺1452美元。每个卖家平均赚了466,096美元——考虑到交通不便的位置，这仍然是一笔可观的收入。
也就是说，如果你不介意使用轻轨，那么索尔亩可以被认为是可以到达的。Keat Hong和Teck Whye轻轨之间的距离大致相等，两者都通往Choa Chu Kang地铁站（NSL， JSL）。这里也是大型购物中心Lot One的所在地。再加上泰克惠发展良好的组屋飞地，没有必要为了日常便利而走得太远。
附近的连合采石场（Lian Hup Quarry）也提供了一些不错的绿色植物，邻近的Tengah镇可能会让这个地区变得更有趣（尽管这是遥远的未来）。1076平方英尺。这里的单位成交价低至145万美元，而面积较小的单位成交价为614平方英尺。这些公寓的成交价仍低于100万美元。如果你不介意高单位数量，需要立即入住，这是CCK一个价格合理的项目。
远见者是堪培拉地区突然涌现的一群ec之一，包括堪培拉公园（Parc Canberra）和褐石（The Brownstone）。有一段时间，这引起了人们对供过于求的担忧，但正如The Visionaire所示，目前的需求是充足的。
这个拥有632个单元的项目是第一个以“智能家居”为卖点的EC，尽管这个功能在当前市场上可能不再突出。在最初的开发者销售中，Visionaire的价格几乎没有变化：
2016年4月的平均价格为每平方英尺821美元，到2018年2月略有下降至每平方英尺815美元。截至今天，有208笔盈利交易没有亏损，价格约为每平方英尺1,395美元。到目前为止，每位业主的平均收益为507,543美元，2024年11月，一套1313平方英尺的公寓获得了811500美元的最高利润。
虽然堪培拉不是最发达的地区，但the Visionaire设法避免了任何真正的不便。堪培拉捷运站（NSL）在步行距离之内，这对EC来说是相当罕见的。堪培拉广场是该地区的主要购物中心，可以满足大多数日常需求。另外，Sembawang购物中心也在附近。所以，虽然堪培拉本身还不成熟，但这个特定的地方已经发展得相当好了。
该地区正在进行的开发，如Bukit Canberra的推出，也很有希望——由于邻近地区还有很长的路要走，可能还有很大的升值空间。然而，从长远来看，这么多附近ec的存在是否会影响价格，还有待观察。
最终，这是一个时间问题
有一件事是肯定的，很明显，2015/16年的买家受益于市场低迷时期的购买，而那些在2024年出售的人则利用了房地产市场的高点。至于Rivercove Residences和Piermont Grand等较晚一些的共管公寓，目前尚无定论，因为起价已经徘徊在每平方英尺1000美元（约合每平方米人民币4800元）左右，甚至更高。
本文最初发表于Stackedhomes。
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