房价上涨在多大程度上要归咎于房地产投资者？根据梅西大学大卫·怀特的最新博士研究，确实有很多。
他表示，尽管投资者（包括政府）经常被认为是房价上涨的原因之一，但此前并没有明确的证据证明这一点。
他想看看房价是否过高，以及这是否是由投资者活动造成的。他说，他能够在论文中证实两者都是正确的。
“投资者被选为市场的一部分，他们最有可能根据投资回报等财务因素做出决定，而不是自住业主可能考虑的非财务因素，如对社区的情感依恋。”
“在这方面，可以预期投资者将更加关注基本面价值。选择投资者的另一个原因是，有相当多的公开言论——以及澳大利亚储备银行（Reserve Bank）的宏观审慎政策变化——表明，房价上涨可以归因于他们的活动。”
他说，研究发现，投资者往往受到资本收益预期的驱动。
当这被高估时，他们可能会高估房子的价值，并愿意支付更高的价格。
“我的研究表明，投资者持续的定价过高，是由于对资本收益的高估和对市场下行风险的低估。”
他说，这是因为投资者依赖于过去的市场表现，而不是考虑未来是否可能持续下去。
“这导致了价格的顺周期性，加强了价格的上行势头。”
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怀特与投资者讨论了他们在决策过程中可能走的捷径，发现他们都倾向于房价走高。
“人们说‘房价总是在上涨’，人们担心错过机会。我的论文主考官说这是最不令人惊讶的结果。每个人都听说投资者在推高价格，但并没有很多真正有力的证据。
“如果你回顾回报率和价格上涨，它就会自我实现，因为对资本收益的预期意味着你要付出更多。”
投资者经常说，他们试图以最低的价格购买房产，但怀特表示，这在数据中没有体现出来，因为这种行为会推动房价下跌。
他表示，这项研究突显出，在不断上涨的市场中，银行业有责任更多地强调客观分析和估值，而不是依赖过去的房价和基于算法的估值。
“对许多投资者来说，获得债务融资是购买的先决条件，限制以可能虚高的价格购买的资金，应该会有所帮助。”
“对于政策制定者——包括银行业、估价师和投资顾问——来说，他们有责任考虑识别偏离基本价值的方法，而不是严重依赖过去的市场表现。”
奥克兰房地产投资者协会（Auckland Property Investors Association）总经理萨里娜?吉本（Sarina Gibbon）表示，怀特的研究似乎是在描述投机者，而不是投资者。
投机者根据潜在价值买入，希望自然的市场力量会完成大部分繁重的工作，这样他就可以卖出获利。投资者在权衡价值和收益的基础上进行购买，因为他们知道，让房产物有所值的是定期的租金回报。
“至于投资者（或投机者）的乐观态度和支付更高的价格，我想说，在我从事房地产行业近20年的时间里，我从来没有听说过有哪个投资者愿意为一处房产支付更高的价格。”
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