在过去的两年里，在国际和省际移民的推动下，艾伯塔省的专用租赁市场蓬勃发展。
为了满足稳定涌入的新移民的需求（自2023年7月以来，艾伯塔省的人口增长了4.36%），在2022年第一季度至2024年第三季度期间，在这个草原省份，前所未有的30,364套专用租赁单元破土动工。其中大约95%的住房集中在艾伯塔省最大的城市卡尔加里和埃德蒙顿。
总部位于埃德蒙顿的开发商Maclab Development Group的总裁兼首席执行官比尔?布莱斯（Bill Blais）表示：“在过去两年中，我们看到了大量的移民，包括国际移民和跨省移民。”“我们看到很多人从温哥华和安大略市场搬了出来，因为租金和待售房屋的上涨已经让他们买不起了。”
Maclab的the Parks项目位于埃德蒙顿市中心，位于El Mirador近90年的旧址上，是自2022年以来在阿尔伯塔省省会城市启动的至少15个专门建造的租赁项目之一。该项目的一期工程包括363套豪华公寓，位于一栋36层的细长塔楼中，预计将于2025年2月迎来首批租户。
“随着麦克文大学（MacEwan University）和诺奎斯特学院（Norquest College）的扩张，我们拥有强大的潜在租客基础，”布莱斯说。他指出，人们对公园公寓的兴趣一直很浓厚。
“我们当然受益于所有这些人搬到阿尔伯塔省。”
但对专用租赁房屋的需求可能即将发生变化。
为了缓解加拿大房地产市场的压力，联邦政府对包括工人和学生在内的国际移民进入和留在加拿大的人数实行了新的限制。由于新移民通常在抵达后租房，这些措施的效果应该首先影响租赁市场。
Altus Group负责数据运营的副总裁雷蒙德?黄（Raymond Wong）表示：“通常情况下，移民来到加拿大后做的第一件事就是在购房前寻找房屋。”“新来者需要6到12个月的时间才能弄清楚他们想要住在哪里，想要住在哪里，以及是否继续租房。”
联邦政府9月份宣布后，加拿大各地的租金要价三年来首次下降，阿尔伯塔省也不例外。今年10月，该省可售房屋的平均租金为1786元，比前一个月低约1%。
不过，Wong认为，艾伯塔省的租金在未来一年不太可能出现大幅下降，因为卡尔加里和埃德蒙顿的相对可负担性继续吸引着来自房价更高地区的人，而且供应落后于需求。
他说：“艾伯塔省在进入加拿大的移民中总是得到公平的份额，这种情况还会继续下去。”“艾伯塔省还有省际移民的额外好处。”
自2022年以来，艾伯塔省已经接收了超过348,000名新居民；省际移民，即从其他省份移居艾伯塔省的人，约占该省净移民总数的四分之一。
“艾伯塔省已经看到了住房负担能力和就业的好处，”黄先生说。“在我们解决供应不足的问题之前，移民的转变不会严重影响租赁市场。”
去年，CMHC预测，到2030年，阿尔伯塔省的住房供应缺口将达到13万至17万套；也就是说，自2018年以来完工的住宅数量大致相同，尽管这些完工的住宅中只有15%是专门建造的租赁住宅。
黄先生说：“我不认为我们会因为供应而看到租金大幅下降。”“我们可能会看到租金趋于平缓，或者小幅上涨，但我认为艾伯塔省的专用租赁库存不会出现严重的供过于求。”
艾伯塔省建筑工业和土地开发协会首席执行官Scott Fash表示，维持艾伯塔省的负担能力优势取决于政府激励措施的持续可用性，并指出CMHC的公寓建设贷款计划，该计划提供低成本融资，以支持建设专用租赁，以及MLI Select，一种贷款保险产品，为多户开发商提供更长的摊还期和更低的保费。
他说：“如果像这样的项目结束，我想你会看到艾伯塔省专门建造的租赁建筑几乎陷入停顿。”“已经制定了规划或正在建设的项目将继续进行，但不会有新的项目。”
事实上，对于埃德蒙顿（Edmonton）房地产开发商Autograph Group的总裁亨利?埃德加（Henry Edgar）来说，cmhc支持的融资能够成就或破坏一个租赁项目，而不是改变移民水平，因为低成本贷款和较长的摊销期可以减轻建筑成本上升和租金停滞带来的风险。
他说：“我们看到市场上的成本大幅上升，特别是当你考虑在埃德蒙顿市建造高层建筑时。”“当你把这一点与我们认为从租金中获得的可行收入水平结合起来考虑时，成本效益现在还不存在。塔的建造成本很高。”
明年，埃德加计划在埃德蒙顿（Edmonton）市中心一个专门建造的租赁项目开始施工，该项目位于Maclab 's The Parks西边三个街区。利用埃德蒙顿市（City of Edmonton）对仓库公园（Warehouse Park）的投资，Autograph Group拟建的300个单元的大楼将迎合高端租赁市场。
“我们正在研究CMHC的MLI精选项目，”埃德加说。“这个项目真的支撑起了专门设计的租赁业务。由于成本和收入模式的原因，如果不利用CMHC融资，这些公寓楼的经济效益将非常具有挑战性。”
然而，埃德加的愿景与最初的规划有很大不同，最初的规划包括两座高层塔楼和780套出租单元。他表示：“我们只是觉得（300套）是在该地块上建造更为合适的密度水平。”“根据我们预测的需求，我们对这种规模的建筑的成功感到非常乐观。”
同样，虽然Maclab对The Parks的愿景包括在园区完工后建造1000套公寓，但开发商至少在一年内不会进入项目的下一阶段。
布莱斯说：“我们将完成这一阶段，并经历几个月的租期。”“然后我们将评估并决定如何进行下一阶段的工作。”
10月份，埃德蒙顿的可用单位平均租金比去年同期增长了8%。相比之下，卡尔加里的平均租金下降了5%，2024年前三个季度有8000多套新租赁单元涌入该市市场。
尽管如此，开发商仍看好该市的租赁市场，因为卡尔加里继续吸引着年轻的专业人士。
总部位于卡尔加里的房地产开发商Bankside Properties的管理负责人科尔?理查森（Cole Richardson）表示，卡尔加里对公寓的疲弱需求正在推动租赁市场的建设。
他说：“现有共管公寓的价格不足以刺激新建筑的建设。”“现在，我们认为租赁行业有很多机会。”
出于这个原因，Bankside Properties在卡尔加里时尚的东村（East Village）收购了两处地块，该公司打算将其开发为中高层租赁综合体。
“我们将在两栋楼里建造大约80套住宅单元，”理查森说。“我们的目标市场不是高端，而是中档，因为我们认为有更多的租户在寻找这样的房子。”
到Bankside Properties在2026年完成这个项目时，加拿大的人口应该会减少0.2%，但理查森相信，即使租金进一步下降，卡尔加里的租赁市场仍将保持强劲。
他表示：“我们正在走出租金增长如此不稳定的时期，我们实际上认为这是一件好事。”“因为负担能力问题不会马上得到解决，所以对很多人来说，卡尔加里仍然是一个非常有吸引力的选择。”
