在土地稀缺的新加坡，集体或整体销售在城市更新中发挥着至关重要的作用，补充了政府的土地销售，为老化的私人房产注入了新的活力，以跟上不断变化的城市需求。这个过程最大限度地利用土地，振兴社区，保持城市地区的适应性，最终形成一个充满活力和活力的城市景观。
近年来，尽管房地产市场上持续有大量房地产集体发售，但投资者的兴趣已明显转向住宅用地以外的领域。
有几个因素可能促使开发商对非住宅和混合用途地块的兴趣日益浓厚。
在乌节路附近，旅游业的复苏推动了一系列成功的商业和酒店集体销售交易——包括唐林购物中心、明商场、德尔菲果园和协和酒店和购物中心。其他发展项目，如联合大厦和新加坡购物中心，目前正处于各自集体出售过程的不同阶段。
国泰酒店的翻新和辉伯大厦的重建等举措进一步放大了这一复兴浪潮，吸引了希望利用这一黄金购物区的开发商和投资者的浓厚兴趣。
市区重建局（市建局）推出的激励计划，包括策略性发展奖励计划（SDI）和中央商务区奖励计划（CBDI），也刺激了旧楼的重建，例如申顿楼和麦斯威尔楼的集体出售。这些举措通过为业主和买家创造更高的价值，进一步增加了对这些地点的吸引力。
由于可获得的永久业权工业用地有限，特别是那些具有强大地理位置和场地属性的工业用地，投资者对工业领域的兴趣持续增长。例如，Playfair Road 50号诺埃尔大厦（Noel Building）的集体拍卖经历了激烈的竞标，吸引了近10笔投标，成交价较指导价高出17%，反映出投资者的强劲热情。
为了保持房地产市场的稳定，使人们买得起住房，政府大幅增加了私人和公共住房的供应。到2024年，政府卖地计划将推出11,110个私人住宅单位，这是自2013年以来的最高年供应量。
与集体销售网站相比，GLS网站为开发商提供了更精简的销售流程。
另请参阅
作为绿地交付，GLS站点不需要拆除。他们也没有不确定的销售订单等待时间，也不需要在法律完成后免租期。可以理解的是，当有充足的GLS地块可用时，它们是私人住宅集体销售选择的诱人选择。
房主和开发商对房价的预期差距也在扩大。一方面，不断上涨的房价促使集体出售房产的业主提高要价，希望获得足够的资金购买理想的替代房产。
另一方面，发展商也面临着自身的压力，包括融资和建设成本上升、应付土地改善费（LBC）和租约升级费（LUP）的潜在波动，以及监管变化，如统一楼面面积定义，有效减少影响底线的可售面积。
此外，开发商面临着巨大的压力，必须在土地收购后的五年内完成新住宅开发项目的所有单位的建设和销售，以避免高达土地价格35%的高额额外买方印花税（ABSD）。
集体销售仍然是新加坡土地回收的重要机制。我们认为，当局可能有机会在几个层面上进行慎重的调整，以进一步加强支持这一做法的流程。
业主公司nsensus水平
根据1965年的《土地业权（分层）法》（Land Titles (Strata) Act），只有按股份价值和分层面积计算，至少80%的业主同意出售其单位，用于10年或以上的开发项目，90%的业主同意出售其单位用于新开发项目，才能进行集体出售。
促进更多集体出售协议的一个潜在途径，可能是探讨调整共识门槛。例如，除了目前以开发项目10年的楼龄作为衡量标准的两层制度之外，对于更老的开发项目，可能还会有另一层制度，适用低于80%的共识率。
分配方法指引
销售收益的分配方式往往是业主之间的一个有争议的问题，特别是对于混合用途开发项目，业主对整体溢价的可接受范围的期望，以及“公平公正”的分配方式，可能会有所不同。
目前的指导方针建议，分配方法是基于地层面积，股份价值，估值，或组合。
溢价方差检验最近作为一种评估分配方法公平性的有用工具获得了关注。地价差值是指附属业主在发展项目中，根据卖地所得及所选择的分配方法，所得的整体地价最高与最低的差值。
鉴于其适用性，溢价差异作为一种客观指标，可能有助于指导更公平地分配销售收益。虽然对销售收益的分配规定一刀切的方法是不切实际的，但提供更明确的溢价差异容忍限制准则可以提高集体销售的透明度和共识。
ABSD为外国业主
一个住宅集体销售项目的外国业主在购买替代住宅单位时，将面临高达60%的ABSD。在外国所有权比例很高的开发项目中，特别是在中心位置的开发项目中，达到所需的80%所有者协商一致意见的可能性会受到很大影响。也许，对ABSD结构的审查，考虑到集体销售项目的外国业主购买他们的第一套（也是唯一的）替代住房，可以鼓励更多的参与和协调此类项目。
面向开发人员的ABSD
目前，开发商面临40%的ABSD，包括35%的可汇款部分，条件包括在土地收购后五年内完成并出售项目。虽然最近的调整已将收回门槛降低至已售单位的90%，但有效的ABSD比率仍然很高。
此外，五年时间表适用于包括五个或更多单位的所有发展项目。拥有2,000个住宅单元的项目与拥有10个住宅单元的项目面临相同的五年时间表。因此，对于较大的项目，将时间表延长到标准的五年以上可以帮助确保现实和可实现的完成目标。例如，超过1000个单元的项目可以从7年的时间表中受益，使时间表与项目规模保持一致。
此外，集体出售土地的五年时间表从销售订单日期开始，尽管移交可能需要几个月的时间才能完成。在网站移交时开始倒计时，而不是销售订单，可以帮助开发商减轻时间压力，简化流程。
新加坡的集体销售市场无疑将继续在城市复兴中发挥关键作用。然而，各种各样的挑战——从业主和开发商之间的共识差距到监管和金融障碍——可能会影响其有效性。
通过适度的调整来解决这些问题，可以为集体销售创造更有利的环境，并加快重建工作。这样的改进不仅可以支持新加坡正在进行的城市更新，还可以提高房主和开发商的价值，最终维持一个平衡和繁荣的房地产市场。
Swee shoufern是埃德蒙铁投资咨询主管，Lee Zhanhui是埃德蒙铁投资咨询主管
