21年来，这栋位于东64街163号(163 E. 64 St.)的大联排别墅一直在市场上来来往往，在镇上几乎所有的经纪公司之间来回穿梭。
该房产于2003年首次上市，最高售价为3,500万美元。这座四层楼的房子——有时被称为“曼哈顿的凡尔赛”，拥有华丽的、美好的时代风格和路易十四风格的内饰——再次挂牌出售，现在的售价要低得多，为1599万美元。(如果适合潜在买家，房屋的固定装置和家具是可以协商的，可以随交易一起出售。)
房地产业内人士说，这座住宅似乎保持着纽约市联排别墅的纪录，它在市场上被抛来抛去的时间最长——很可能是因为这座房子从来都被高估过。他们还暗示，卖方——退休商业房地产经纪人肯尼斯?劳布(Kenneth D. Laub)——并不是真的想卖掉它。
一位业内人士表示，对于一处在市场上沉寂了这么久的房产，“你想知道出了什么问题，而你首先看的是价格。”“定价总是高于当前价值。上市就像牛奶。它们不会随着年龄的增长而变得更好。”
过去，劳布对出售房屋并不是特别感兴趣，“但我现在是一个认真的卖家，”他告诉《华盛顿邮报》，这是由现任上市经纪人、the Agency的约翰·安特雷特(John Antretter)传达的信息。“这是一栋大房子。85岁时的房子比55岁时的还要大。所以是时候减肥了。”
1986年，劳布以400万美元的价格买下了这栋住宅，经通胀因素调整后为1148万美元。安特雷特说，随着时间的推移，“人生的决定也会改变。”“在人生的这个阶段，归根结底就是缩小规模。”
为了纪念劳布对音乐的热爱，安特雷特将这处房产重新命名为“交响乐之家”。“我和朋友们举办过很多音乐会和音乐之夜，”劳布补充道。
“我们主持了丽莎·明内利的订婚派对。演出的清单很广泛。整个二楼都有专业的音响和录音设备。音乐在我的生活中扮演着重要的角色，在我的家庭的创造和使用中也扮演着重要的角色。如果你感兴趣，你可以在YouTube上听我的音乐，欣赏我关于纽约的一些音乐。”
现在，出售的压力越来越大。
在法庭上打了7年官司之后，几家贷款机构起诉劳布未能还款，这所房子被取消了抵押品赎回权。上个月，纽约一家法院下令在180天内拍卖这所房子。
一名债权人在另一起诉讼中提交的法庭文件显示，去年劳布根据“三名房地产经纪人的意见”对公司进行了1800万美元的估值，这种方法在该领域被称为BOV，即“经纪人价值意见”。但一份为债权人律师事务所准备的评估报告给出的估值较低，为1410万美元。每个月的税都在1.1万美元以下。
劳布的律师y·大卫·沙夫(Y. David Scharf)说，过去几年里，有几笔潜在的交易落空了。沙夫告诉《华盛顿邮报》:“有些是因为贷款人不合作。”
沙夫说，在大流行之前，“有一个约1750万美元的确定报价”，但它需要两家抵押贷款机构的合作，其中一家“非常困难”。“我们没能足够快地召集各方，失去了一笔好买卖。”
劳布的另一名律师提交的法庭文件显示，疫情问题“大大削弱了劳布出售房产的广泛努力”，取消了面对面的展示，并“对欧洲游客实施了旅行禁令，而欧洲游客是最大的潜在买家群体”。
今年春天，劳布的一名律师在另一起诉讼中提交了寻巢者国际公司(Nest Seekers International)的一份营销报告，报告称，这栋房子的装修费用超过了5万美元，其中包括新的景观美化、油漆和机械维修。当时，Nest Seekers以1599万美元的价格持有这处房产。
营销报告称，如果不这样做，该物业“可能会陷入破败和绝望的境地，从而导致大幅贬值”。“每个参与者都应该心怀感激，保持乐观。”
此外，“寻巢者”在营销和活动上的花费不少于5万美元。
营销报告提到了两位潜在买家，其中一位是“住在纽约一个知名超高净值家庭附近的居民”，他“可能是我们的最终用户买家”。我们正在雄辩而耐心地进行，但考虑到程序的性质，我们必须保持必要的敏捷性……我们对自己的活动和市场状况从未像现在这样有信心，并坚信我们将在未来几个月内与目前的前景之一达成协议。房地产的定价正好在它应该在的地方，最糟糕的市场状况已经触底，现在已经过去了。”
然而，乐观和信心都没有转化为出售。本月，根据StreetEasy网站的最新消息，这家公司被the Agency收购。
根据专门从事联排别墅经纪业务的莱斯利·加菲尔德(Leslie Garfield)的报告，在2024年上半年，劳布的住宅所在的上东区(Upper East Side)出现了26宗联排别墅交易。
联排别墅仅占曼哈顿房屋年销售额的2%。
“把联排别墅市场看作是奢侈品市场的一个子集，处于市场的顶层，”评估公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说。
这栋联排别墅有着新乔治风格的所有荣耀，有20英尺(约合3米)宽。
米勒说:“联排别墅的平均宽度是18英尺，所以20英尺的宽度比正常情况要宽。”宽度越大，平面图就越灵活。“我记得当时在房子里，”他补充说。“我记得它很美。”
劳布的房子标价为8000平方英尺，目前的要价为1599万美元。然而，一些业内人士称这一数字具有误导性，因为其中包括地下室空间。城市记录显示，“总居住面积”为6,716平方英尺。
虽然评估报告将这栋房子所在的列克星敦大道(Lexington Avenue)附近的莱诺克斯山(Lenox Hill)社区描述为“时尚而富裕的社区之一”，但报告称，靠近中央公园(Central Park)的地段会“更优越”。
这太荒谬了，米勒说:“这是一个美丽的街区。”
后院很小，但许多联排别墅的后院也很小。米勒说:“如果有屋顶露台，光线就会更充足。”
分区允许在顶部增加一层。
米勒说:“但你必须建造它，屋顶的权利与完工的室内空间的价值不同。”
电梯真是个加分项。去年，在东区售出的联排别墅中，只有10%配备了空调。这座房子里的电梯最初安装于1923年，由劳布的设计师罗纳德·布里克(Ronald brick)在里面重新装修。
“电梯做得很好，位置也很好，”一位房地产业内人士说。“对很多买家来说，电梯是一种成败攸关的便利设施，因为在不破坏平面图的情况下，很难为电梯腾出空间。”
房子甚至在人行道下面有辐射热——不需要用铲子。
“像这样的房产是独一无二的，”沙夫说。“他们有各自的特点，很难比较。像所有独特的属性一样，它受到许多不可预测的影响。只要有一个人真的愿意出1800万美元，你只需要两个人就能让它突然变成1900万美元或2000万美元的交易。”
现在，当房子再次进入市场时，它真的能卖出去吗?
安特雷特承认，这种博物馆式的室内设计并不适合所有人。“但是骨头很好，”他说。“如果墙纸不符合你的风格，你可以让你的设计师来更新一下。如果你去客房，你会觉得自己是在克拉里奇酒店。”
“如果有人不喜欢19世纪的枝形吊灯，我们可以排除某些固定装置，”他说。那盏19世纪的青铜枝形吊灯装饰着海中的仙女。
劳布目前和他的管家温妮住在这所房子里。
“我在法国南部拥有一艘名为Exocet的游艇，”他告诉《华盛顿邮报》。“当我们不出海的时候，我的厨师弗兰克和大副安德烈就会在家里全职工作。然后，当他们准备离开的时候，他们给我找到了我的大妈温妮，我和她在一起已经18年了。”
他说，如果劳布真的搬家，他根本不会偏离太远。
“我是一个地道的纽约人，从大学起就一直住在曼哈顿，”他说。“那是63年。对我来说，纽约是世界的文化中心。我不是雪鸟。我将继续住在附近，可能只租一套三居室的公寓。”
