外国公民正日益进入韩国住房市场，他们不断增长的存在开始引发人们对未来住房可及性、投资行为及监管效力的疑问。
过去三年间，外国买家持有的房产数量稳步增加，每半年增长4%至6%。近期，这一趋势达到了一个新的里程碑。
根据韩国国土交通部的数据，截至去年12月下旬，外国公民在韩国持有的住房单元数量已超过10万套——这是自政府于2022年开始统计该数据以来，首次突破这一门槛。
尽管这些房产仅占韩国约2000万套住房总量的约0.5%，但其增长态势已引发质疑：部分购买行为是否出于投资目的而非实际居住需求。
首都圈是目前最受外国买家青睐的区域。近四分之三的外国人持有房产位于首尔都市圈，其中超过2.3万套房产位于首尔市辖区内。
大多数外国房主——约93%——仅持有一套住房。然而，少数人持有多个房产，包括461名个人持有五套或以上房产，这被一些人视为潜在的投资活动迹象。
随着这一趋势持续，政策制定者和分析人士正密切关注，并非因其规模尚不庞大，而是因其更广泛的影响——从住房供应到现有监管机制的有效性。
有观点认为，外国公民可能更容易通过获得其母国贷款机构的融资在韩国购置不动产，这一策略或可使其规避韩国严格的贷款规定。
然而，另一些人则认为这种做法范围可能有限，因为为海外购房获取贷款可能较为困难。
外国公民在韩国银行面临的借贷限额与本地公民相同，包括基于贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI）的监管规定。尽管如此，完全堵住监管漏洞仍具挑战。尽管韩国对持有多套住房者征收更重的税款，但在外国公民中执行这些规定可能面临困难，尤其是在识别居住在海外的家庭成员方面。
旨在管理韩国外国购房者需求的监管努力持续获得关注，其中一些措施针对的是中国公民——该国最大的外国房产持有群体。
其他举措还包括呼吁提高非韩国买家的购置税并实施更严格的房产相关规则。然而，这些措施均尚未通过立法门槛。
法律专家指出，按国籍监管房产购买行为可能违反宪法规定的互惠原则。尽管面临法律挑战，当局仍在继续努力监控并回应日益增长的担忧。
