对于一般人来说，吸引我们注意力的是住宅房地产市场，以及进入这个市场的难度。但商业地产行业现在也引人注目，尤其是在都柏林。
房地产公司Lisney的数据显示，今年第一季度末，伦敦有78.7万平方米的现代专用办公用房空置，仅一个季度就比去年12月的72.5万平方米增加了8.6%。
截至3月底，都柏林的总体空置率为17.7%，为2014年经济衰退结束以来的最高水平。
自2020年初仅为6.9%以来，这一比例已增长了一倍多，其中大部分增长来自投机性建造的新建筑和“灰色空间”——出租但未被租户使用的剩余办公用房。
这种情况非常令人担忧，以至于爱尔兰央行(Central Bank of Ireland)在6月份制作了一篇关于商业房地产的专题文章，作为其2024年金融稳定评估的一部分。
据估计，爱尔兰商业地产的总价值约为1440亿欧元，包括办公、零售和工业地产。尽管爱尔兰工业建筑的总价值高于写字楼和零售建筑，但在都柏林，写字楼市场尤为重要。
据估计，它的价值为256亿欧元，是爱尔兰其他地区办公楼存量价值的三倍多，接近爱尔兰所有商业地产存量的六分之一。
虽然疫情对写字楼价格产生了严重的抑制影响，但自2022年全球利率上调以来，目前的下跌幅度更大。
根据央行的数据，最新数据显示，自2019年第三季度新冠疫情前的峰值以来，这一数字下降了近27%，仅去年一年就下降了13.1%。
报告指出，与全球许多商业房地产市场一样，交易量的下降限制了市场上的价格发现，这增加了估值的不确定性
． 但是，尽管爱尔兰市场受到相关全球冲击的影响，但它似乎也经历了比其他许多国家更严重的累计跌幅。中央银行指出，办公楼对整个商业房地产市场的重要性可以部分解释这一现象。
许多全球和爱尔兰零售市场的资本价值在疫情期间以及对2022年加息的反应也大幅收缩。不过，该公司补充称，写字楼价格继续大幅下跌，而零售市场的下跌速度较低。
在写字楼和零售市场中，有一些特定的细分市场经历了相对较大的租金下跌，包括一些主要的城市中心购物区、省级零售市场，以及都柏林4号写字楼(跌幅较小)。
市场租金调整缓慢，长期租赁意味着新协议需要逐步协商。
报告称:“在给定的一年中，只有一部分办公室库存可供重新谈判，而且许多雇主对疫情后对办公空间的‘稳定状态’需求仍不确定，因此，租金走势及其对2020年以来办公需求大幅冲击的最终调整仍存在相当大的不确定性。”
听[37:19]
然而，随着租约到期，总空置率的上升最终将影响未来的租金。报告补充称:“租金收入下降，加上对资产价值的连锁影响，意味着这场冲击对写字楼投资者及其融资服务能力的全面影响仍在显现。”
造成都柏林这种局面的一个因素是它对国际科技公司的依赖，其中许多公司在疫情前和疫情期间迅速增长，疫情后又急剧“适度扩张”。
科技公司的出租活动大幅下降，从2019年占都柏林办公室年度总接待量的60%左右降至去年的20%左右。
另一个因素是，根据欧盟统计局的数据，爱尔兰向在家工作的转变比其他欧盟国家更为明显。
大量的办公用品即将进入市场，这也给前景带来了压力。
还有其他挑战。房地产顾问第一太平戴维斯爱尔兰警告说，爱尔兰的写字楼业主可能面临至少70亿欧元的成本，以升级他们的物业，以满足即将到来的能源效率标准。
第一太平戴维斯(Savills)表示，欧洲绿色协议(European Green Deal)推动了对商业地产至少达到B级能源评级的需求。
《建筑物能源性能指令》规定了商业物业的最低能源性能标准。能源效率指令为公共部门设定了目标，作为最大的租户之一，以身作则。
但报告警告称，就能源效率而言，爱尔兰办公室存量的现状是一个重大问题。截至目前，全国只有2%的办公楼在能效方面达到A级，而59%的办公楼被评为D级或更低。
第一太平戴维斯爱尔兰ESG主管Orla Coyle表示，这种情况不仅会影响商业房地产行业的环境足迹，还会影响企业的运营成本以及这些空间对潜在居住者的吸引力。
对该行业来说，也不全是坏消息。首先，至少一些新的区块交付将被推到未来。
央行还预测，国内经济和劳动力市场的增长(如果有所放缓)将持续，这将有所帮助。
根据美国商会(American Chamber of Commerce)的调查，超过一半(56%)在爱尔兰开展业务的美国公司表示，他们预计未来一年爱尔兰业务的员工人数将增加，35%的公司预计将保持目前的数量。
不过，受访者认为存在问题的并不是商业地产，而是住宅地产，这显示出房地产市场各部分之间的关联有多么紧密。
事实上，住房问题是商会成员面临的最大挑战，49%的商会成员表示，这是他们的公司在爱尔兰投资和扩张所要克服的最重要挑战。不少于98%的受访者表示，对于他们在爱尔兰的员工来说，住宿的可用性是一个挑战。
考虑到办公大楼行业面临的困难，以及经济适用房的持续缺乏，从外部来看，显而易见的解决方案是将空置的办公室改造成公寓。
唉，事情没这么简单。Hooke & MacDonald的恩达?摩尔(Enda Moore)补充称:“这很有道理，但限制它的是获得改建的规划许可，以及将开放式办公室改建为住宅单位成本高昂的事实。”
办公室的中心通常有浴室，为整个楼层提供服务。重新调整这些通道，让它们连接到一到两个浴室，这比听起来要棘手得多。他解释说，对于上世纪70年代的老写字楼来说，地板到天花板的高度也存在问题，许多写字楼不够高，无法在地板下提供服务。
然而，这是需要重新审视的东西。“这是一个机会，”摩尔说，特别是对于那些实际上已经过时、需要昂贵的修复工程以使其达到现代办公标准的老建筑。
他说:“你必须逐个评估每一栋建筑，它可能不适用于每一栋建筑，但它可能适用于某些建筑，肯定需要进行探索。”
“看到这样的建筑会很好，尤其是因为很多办公楼都位于非常受欢迎的居住地点，拥有这座城市的所有便利设施。”
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