根据新的数据分析，联邦外国买家禁令自2023年1月以来一直在实施，但今年不列颠哥伦比亚省的外国购买量以美元计算飙升。
根据不列颠哥伦比亚省政府提供的房产转让税数据，西蒙弗雷泽大学副教授Andy Yan显示，从2020年1月到9月，被归类为“外国参与交易”的住宅购买的总价值接近6.64亿美元。今年同期，834笔外资参与的住宅交易总计近8.24亿美元。2023年外国住宅交易的美元价值为7.445亿美元。包括商业在内的对外交易总数从2023年的1018笔增加到2024年的1020笔。
境外购买是指涉及至少一名非加拿大居民的交易。
绝大多数交易都是100万美元以下的房产，这可能表明它们是预售，花了几年时间才完成并成为最终交易。
bc省的外国买家税收从2020年的5100万加元到2021年的7100万加元，再到2024年的2400万加元不等。
严教授说，外国买家继续购房可能有几个原因，他还说，人们不应该把外国买家和移民混为一谈。外国买家是非加拿大居民，SFU城市项目主任严教授说。然而，他说，在过去，加拿大有一个长期存在的移民项目，基本上是用房地产投资换取公民身份，这加剧了这个问题。
“很明显，外国买家禁令被宣传为防弹凯夫拉尔，而实际上它更像是奶酪布，”他说。“它向你展示了不列颠哥伦比亚省住宅房地产全球化的复杂性。争论的焦点应该是建造什么，以及为谁建造。外国购买可能会起到一定作用，但会起到什么样的作用呢？我们知道，加拿大的房地产可能并不总是会升值，但对于愿意掏钱的人来说，它是一个安全的避风港。”
严教授说，重要的是要注意，并非所有的外国资金都计入了数据。这是因为外国资金从国外进入加拿大，比如通过免税的全球收入者把钱汇给拥有加拿大公民身份的配偶或子女，他们的名字在房产的土地所有权上。
他说：“问题在于，外资涌入了卑诗省的住宅地产，这可能扭曲了价格。”
就在短短十年前，外国资金推高不列颠哥伦比亚省地价的问题还引起了很大争议。由于拒绝仅仅承认外资在其中发挥了作用，围绕外资的讨论受到了阻碍。在最终引入外国买家税之前，时任总理的克拉克（Christy Clark）表示，没有证据表明外国买家推高了房价。政府没有公布任何数据，因此严教授搜集了手头的信息，这些信息涉及从2014年8月开始的六个月内，在温哥华昂贵的西区购买的172套房产。在他的案例研究中，他发现，在不列颠哥伦比亚省大学（University of B.C.）和波因特格雷（Point Grey），三分之二的买家都有非英文化的中文名字，这表明他们很可能是依赖全球财富来源的新移民。房产证上最常见的职业是家庭主妇，大多数购房金额超过200万美元。重要的是，82%的购买是通过抵押贷款完成的，这表明加拿大贷款机构在交易中发挥了关键作用。
如今，很少有人会认为海外买家在bc省的房地产市场中发挥了作用。事实上，一些房地产行业的成员正在呼吁结束禁令，这样我们就可以吸引更多的外国资金回来，再次刺激房地产市场。
Macdonald Commercial董事总经理托尼?莱特文丘克（Tony Letvinchuk）辩称，外国资金是必要的，而联邦政府的禁令不利于住房交付。
他说：“我们正在通过禁止外国买家和其他政策向海外买家发出信息，我们对需要的外国投资不感兴趣。”
“外国投资者买家本质上是一个融资工具，因为这些单位，为了启动，这些大型项目需要有一定程度的预售。预售要求现在更加严格了。这些项目有超过100、200、300个单位需要预售，以筹集建设贷款。不仅如此，他们还必须达到定价水平才能使项目成功。”
严教授认为，应该控制外国需求，并继续保持相关的透明度。在出台抑制外国需求的政策之前，他曾因敢于说外国资本在温哥华的房地产市场和本地贷款中发挥了作用而受到批评，尽管大多数房地产经纪人都公开承认这一趋势。
他表示，在“否认主义”和“伪装美德”的时代，本可以出台政策确保外国买家至少缴纳公平份额的税收，但却浪费了大量时间。
“在决定全球资本如何适合或不适合我们的住房体系，以及我们为谁而建，不为谁而建时，故意的无知是一个糟糕的政策工具，”他说。
退休房地产律师罗恩·亚瑟（Ron Usher）说，毫无疑问，外国买家禁令产生了重大影响，这主要体现在豪华房产购买量的急剧下降上。他说，这项禁令也“势必扼杀”了针对外国买家市场的大型项目。
他指出，外国买家禁令有很多豁免，因此外国资金从未被完全禁止。他认为，严教授分析中出现的一些交易很可能是几年前的预售交易，在过去几年才完成。
但他也怀疑，不列颠哥伦比亚省的交易是否正在通过联邦政策。他质疑省政府和联邦政府之间数据共享的复杂性，以及联邦政府是否对应该被标记的交易进行审计。为了测试这个系统，他试着填写了一份卑诗省房产转让税表格，并输入了一些在联邦禁令范围内是非法的细节。然而，他没有得到错误信息。他甚至不需要包括社会保险号码，或个人税号，这将使联邦政府能够追踪土地所有权的税收目的，并防止欺诈。“在我们努力向非居民征收适当的税收时，我们已经损失了数百万美元，甚至数十亿美元，”最近从卑诗省公证协会（Society of Notaries Public of B.C.）总法律顾问的职位上退休的亚瑟说，“我们不会禁止非居民购买房产。但是，如果非居民鲍勃以200万美元的价格购买了一套Point Grey的房子，并以500万美元的价格出售，我希望CRA立即知道。事实上，要弄清楚某人是否是非居民，或者他们说的是实话，是非常复杂的。
“应该指出的是，CRA近年来进行的审计数量要多得多。”
抵押贷款经纪人、律师和公证人没有直接的方法来验证SIN号码，或确保参与交易的人是否是加拿大居民。
厄舍说，“我们制定了所有这些规则，它们的意图是好的，但……交叉核查即使不是不可能，也是极其困难的。”
