房地产价格增长可能正在放缓，但投资者热潮仍在澳大利亚展开。
除维多利亚州外，所有州的房地产投资者贷款增长速度都明显快于自住业主贷款，维多利亚州整体市场表现不佳。
根据Money.com.au周五（12月20日）发布的数据，西澳大利亚继续主导澳大利亚的购房活动热点，引领全国自住业主和投资者的年度贷款增长。
西澳大利亚州在贷款增长方面领先全国，在自住业主和投资者贷款方面均排名第一，投资者贷款增长是全国平均水平的两倍多。
西澳投资者贷款的年增长率达到惊人的43%，远远超过排名第二的昆士兰州（24%）。
在自住业主类别中，除了现有房产贷款外，西澳大利亚州在所有领域都排名第一，在六个领域中排名第五。该州房地产市场的增长主要是由建筑、新房产和土地贷款的显著增加所驱动的，这凸显了对新建筑的强烈关注。
虽然维多利亚州的投资者贷款市场疲软，但在自住业主贷款增长方面，维多利亚州领先全国。由于相对较高的税收环境，针对投资者的新房地产贷款下降了20%，原因是房东们纷纷避开加州，转向其他地方。
新南威尔士州的投资行动仅次于西澳和昆士兰州。新南威尔士州的贷款市场在投资者贷款方面更为强劲，表现优于澳大利亚平均水平，而自住业主贷款增长滞后。
那些活跃于房地产市场的人正在收获回报。
CoreLogic分析了2024年第三季度9.5万笔转售交易的新数据显示，95%的房地产销售对卖家来说是有利可图的。
利润丰厚。转售的名义收益中位数达到了29.5万美元的历史新高。
维多利亚州与其他州之间的房地产市场差距再次显现。
布里斯班连续第二个季度成为最赚钱的地区，99.4%的二手房销售实现了名义上的增长。阿德莱德紧随其后，为99.0%，而悉尼的转售名义收益中值最高，为37万澳元。
墨尔本是第一季度唯一一个盈利销售率下降的首府城市，下降了约10个基点，至90.1%。
自住业主发现，与拥有充足股本和信贷渠道的投资者相比，贷款环境更为艰难。
高利率使得借款人更难获得大额贷款，甚至是任何规模的贷款。PropTrack高级经济学家保罗?瑞安（Paul Ryan）表示，利率每上升0.5个百分点，人均借贷能力就会下降约5%。
自2022年以来，澳大利亚储备银行（RBA）已将官方利率提高了4.25个百分点，从而使人均借款能力降低了约40%。
“如果澳大利亚央行开始降息，借贷能力将会上升。与此同时，银行业监管机构美国审慎监管局（APRA）也可以通过减少所谓的抵押贷款服务能力缓冲来达到同样的效果，”瑞安表示。
目前，为了保护借款人和银行体系，贷款机构在评估某人偿还住房贷款的能力时，需要增加至少3个百分点的缓冲——因此，假设你申请的贷款利率为6.20%，如果利率上升到至少9.20%，贷款机构将评估你是否能够偿还抵押贷款。
对于那些计划在2025年初买房的人来说，有一些好消息，最新数据显示，情况已经转向有利于购房者。
根据CoreLogic的数据，在今年的春季销售季节，全国的销量比2019-23年的春季平均水平低4%。
与此同时，在2024年8月至11月的季度中，出售房屋所需的时间中位数从28天上升到32天。
专业抵押贷款财务总监海伦·阿维斯（Helen Avis）表示，对于那些有存款和信贷可用性的人来说，来年可能是积极的一年。
“这一切都表明，在这个市场上，越来越多的卖家不得不与其他卖家竞争出售自己的房屋，而不是买家不得不与其他买家竞争购买房产。”
“这表明，随着我们进入2025年，供应商将面临降低要价的压力，这将赋予买家更大的议价能力。”
条问答
利率如何影响借贷能力？
高利率使得借款人更难获得大额贷款，甚至是任何规模的贷款。利率每上升0.50个百分点，人均借贷能力就会下降约5%。自2022年以来，澳大利亚储备银行（RBA）将官方利率提高了4.25个百分点，从而使人均借贷能力降低了约40%。
投资者是否仍活跃于房地产市场？
除维多利亚州外，所有州的房地产投资者贷款增长速度都明显快于自住业主贷款，维多利亚州整体市场表现不佳。根据2025年12月20日发布的数据，西澳大利亚州继续主导澳大利亚的购房活动热点，引领全国自住业主和投资者的年度贷款增长。
什么类型的借款人在维多利亚州的房地产市场上最活跃？
虽然维多利亚州的投资者贷款市场疲软，但在自住业主贷款增长方面，维多利亚州领先全国。由于相对较高的税收环境，针对投资者的新房地产贷款下降了20%，原因是房东们纷纷避开加州，转向其他地方。
