随着东南部开始从连续的飓风中恢复，全国各地的潜在购房者应该注意到风暴造成的数十亿美元的财产损失，其中一些没有保险。斯瓦纳诺亚和基顿海滩等地的巨大损失表明，在一个灾害风险日益增加的世界里，房屋所有权不再像以前那样是一种资产。
房屋所有权不仅仅是一个财务决定，也是一个深刻的情感决定。它是美国梦的核心，代表着经济上的持久性和对年轻人和老年人家庭的稳定感。但气候变化可能会让美国大部分地区的住房价格更高，更难以预测，而且情况只会变得更糟。
随着保险费和财产税的上涨，以及未来房屋价值的不确定性越来越大，对于那些打算居住在飓风、洪水、野火和龙卷风高风险地区的潜在买家来说，现在是时候重新考虑买房了，把它作为一个财务目标。租房正迅速成为许多人享受这些地方的一种更好的方式，而且经济负担要少得多。
房屋拥有率不如从前的最大原因之一是财产保险市场的动荡。根据数据和技术公司洲际交易所（Intercontinental Exchange）最近的一份报告，自2019年以来，全国抵押单户住宅的平均财产保险赔付额增长了52%。
我与威斯康辛大学麦迪逊分校的菲利普·穆德（Philip Mulder）的研究表明，在美国最容易发生灾害的地区，财产保险的价格急剧上升。例如，在佛罗里达州，从2020年到2023年，平均保费增加了1450美元。从本质上讲，保险业已经认定，在某些地区生活的风险现在比以前更大。
对于许多较富有的房主来说，支付更多的保险费并不会破坏交易。其他房主可能会通过自己承担更多的风险来适应不断增长的保险成本：提高免赔额，减少保险范围或完全放弃保险政策。但是如果没有保险，家庭在灾难发生时将面临巨大的损失。
在全球变暖的情况下，房主承担的第二个成本是更高的财产税，部分原因是城镇必须为恢复和修复工作买单。洲际交易所发现，自2019年以来，单户住宅的税收平均增长了18%，而且在更容易受到气候风险影响的地区，增长更为强劲。如果社区想要保护自己免受未来的灾害风险，大型基础设施投资的成本——比如海堤或改善雨水排水系统——将由当地纳税人承担。
保险和财产税这两项成本通常是按年调整的，因此变化很快，而且它们的不确定性使得对房屋所有权的预期成本进行预算变得更加困难。从历史上看，用现金或固定利率抵押贷款买房被认为基本上锁定了住房支出。这种情况已不复存在，这对固定收入的退休人员或寻求可预测性的低收入购房者产生了重要影响。
房屋本身的价值也存在更大的不确定性。迄今为止，我们还没有看到多少证据表明房价真正反映了气候变化的成本。但在气候风险越来越大的地区，房价应该反映出这种风险，并最终下降。这意味着一些房屋最终不会像现在看起来那样成为好的投资。
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对于许多希望避免这些成本、保持灵活性并将财富投资于不受天气风险影响的资产的人来说，拥有房屋的所有这些问题使得租房成为更安全、风险更低的选择。虽然房东仍然要承担风险，但他们可能有更多的资源和购买保险的经验，从长远来看，这给了他们更好的保障。
租房也有非常现实的缺点。如果房屋被毁坏、不安全或重新开发，或者租金上涨过高，租房者可能会发现自己需要搬家。房东可能不会很好地维护房产，或者他们可能在投资使其更能抵御极端天气方面行动迟缓。在一些租赁市场，房东可能会将气候变化的大部分成本转嫁给租户。许多家庭也享受了多年的自由和稳定的房屋所有权，不想再回去与房东打交道。
但至少，在租房和买房之间做出选择时，应该有明确的风险信息。不幸的是，由于信息披露法是由各州决定的，买家收到的风险信息取决于他们住在哪里。直到今年春天，佛罗里达州才通过了一项法律，要求向潜在购房者披露洪水之前的某些细节。
为了填补这一信息空白，Zillow追随其他房产信息网站，并与研究气候对住房威胁的研究公司First Street合作，为潜在购房者提供风险和保险需求方面的指导。关于这类信息是否正在影响决策的早期证据令人鼓舞：当Redfin试验性地推出洪水风险信息时，一组研究人员表明，购房者在搜索、竞标和最终购买房产的方式上发生了显著变化。及时的信息帮助这些买家做出更明智的选择，这反映了他们的风险承受能力。
对许多美国人来说，近年来房贷利率上升加上房价高企使得拥有住房变得相对难以承受，他们越来越觉得自己遥不可及。通过提高成本和成为房主的不确定性，气候变化只会使钟摆离拥有住房的梦想更远。
租房对某些人来说可能听起来像是退步——回到二三十岁——但在这种情况下，也许值得用一些控制权来换取更少的风险和更大的灵活性。一个新的美国梦——在水边租房子——想象一下吧。《纽约时报》
